ЦБ продолжает снижать ключевую ставку, вслед за которой падают и проценты по ипотеке. На сегодня предложения по ипотечным программам продолжают обновлять рекордные минимумы. Казалось бы, наступили благоприятные времена для рефинансирования давно оформленного ипотечного кредита на более выгодных условиях. Но не для всех! С неожиданными трудностями столкнулись ипотечники, которые использовали материнский капитал для частичного погашения займа или в виде первого взноса.
Напомним: при оформлении ипотеки банк берет в залог недвижимость с целью обеспечения обязательств по кредиту. При использовании материнского капитала, заёмщик:
-
должен оформить недвижимость в общую собственность супругов и детей для случаев с уплатой первого взноса средствами МК,
-
а если объект ипотеки уже находится под залогом, и средствами МК оплачивается часть займа, обязуется оформить выделение долей супругу и несовершеннолетним детям в течение шести месяцев после погашения кредита.
Банку, в котором оформлена ипотека, не выгодно менять условия в сторону снижения ставки. Банки не охотно пересматривают условия своим заёмщикам.
Стороннему банку, который мог бы предложить условия для рефинансирования лучше имеющихся, не интересен данный объект, поскольку иначе ему в качестве залога достанется недвижимость, где собственниками являются дети. Как известно, их имущественные права находятся под защитой органов опеки и попечительства и тщательно охраняются прокуратурой. Если банк в подобной ситуации перестанет получать ежемесячную плату по кредиту, он не сможет забрать такую залоговую недвижимость в счет погашения просроченного кредита. Да и оформлять согласие опеки на залог жилья с детьми-собственниками – задача непростая.
Факт погашения ипотеки в банке средствами другого банка, который проводит рефинансирование, будет означать возникновение обязательства на наделение детей долями в жилом помещении. Контролирующие органы не будут вникать, почему возникает следующее долговое обязательство и следующая закладная.
Фактически банк, проводящий рефинансирование, остается без залога по кредиту, а потому неизбежно нужно повышать ставку, которая в итоге может даже превысить первоначальную.
Ассоциация российских банков (АРБ) адресовала мэру Москвы С. Собянину письмо, в котором просит уделить внимание этому вопросу и вместе с органами опеки и банковским сектором проработать единый подход к выдаче разрешения для рефинансирования ипотечного кредита с использованным материнским капиталом. Органы опеки должны принять во внимание, что рефинансирование ипотеки родителями с уменьшением срока или суммы выплат, улучшает имущественное положение детей, и, следовательно, подобные сделки должны быть одобрены.
Не лучше ситуация и у заёмщиков, которые сначала рефинансировали ипотеку, а потом решили воспользоваться (или получили право воспользоваться) материнским капиталом.
При оформлении кредита, рефинансирующего прежнюю ипотеку, в кредитном договоре меняется запись с приобретения жилого помещения на погашение кредитных обязательств перед третьим лицом, другим банком. На этом этапе недвижимость не покупается, хотя и по новому кредиту эта недвижимость выступает залогом.
Согласно «Правилам использования материнского капитала на улучшение жилищных условий» сертификат может быть использован только на приобретение или строительство жилого помещения, договор рефинансирования не дает право на использование МК.
Эти пробелы в законодательстве ставят семьи ипотечников с двумя и более детьми в ситуацию непростого выбора:
-
использовать средства материнского капитала без гарантии рефинансирования кредита в будущем,
-
проводить рефинансирование ипотеки без гарантии использования средств материнского капитала на этот объект.
Каждая конкретная ситуация требует расчета кредитного специалиста и консультации в Пенсионном Фонде.
Возможно, в скором будущем по причине участившихся обращений эти неточности законодательно будут исправлены.